Arsa Karşılığı Bina Yapımı(Kat Karşılığı İnşaat)

                    Merhaba Arkadaşlar;
 
    Arsa karşılığı bina yapımı modeli hakkında kısaca bilgi vermek istiyorum.

   ARSA KARŞILIĞI BİNA YAPIMI(KAT KARŞILIĞI İNŞAAT)
      Her ne kadar toplumda bu model "Kat karşılığı inşaat" olarak ifade edilse de yapı ya da bina içerisinde "kat" kavramının bir veya birden fazla bağımsız bölüm ile ortak yerleri de içerdiği göz önüne alınırsa, bu tanımın yasal anlamda yanlış kullanıldığı ifade edilebilir.İş sahibinin arsası üzerine yapılacak  inşaattan yükleniciye bedel olarak arsadan pay verildiğine göre, sistemin hukuksal adının da "Arsa karşılığı bina yapımı" olması gerekmektedir.Ancak gerek öğretide gerekse uygulamada "Kat karşılığı inşaat"  sözü kullanılıp toplumda da böyle benimsendiği için kavramın bu şekilde kullanılmasında hiçbir sakınca yoktur.


         Daha somut bir ifadeyle anlatacak olursak; Bir bahçe düzenlemesi yapılırken iş sahibinin maddi gücü yoksa müteahhide arsa karşılığı yani bahçeden bir pay vererek müteahhidin ücretini vermiş olur. Halk arasında "Kat karşılığı bina yapımı" olarak geçen bu modelin aslında "Arsa karşılığı bina yapımı "olduğunu yukarda da belirttim.Bahçe düzenlemesi yapan bir müteahhid "Kat karşılığı" değil "Arsa karşılığı" iş yapmış oldu çünkü ortada yapı ya da bina değil bahçe var. Arsa karşılığı bina yapım sözleşmesinin en önemli  özelliklerinden biri, yapılacak binanın, mülkiyeti iş sahibine ait arsa üzerine yapılmasıdır.Bu özelliğinden dolayı bu sistem bir zorunluluktan kaynaklanmaktadır. Çünkü bina yapmak için arsa sahibi tek başına yeterli olmayıp,inşaata başlanıp tamamlanabilmesi için yeterli sermayeye de ihtiyaç vardır.

         Elinde arsası olan kişinin bu arsa üzerine bina yapacak ekonomik gücü olmayabilir.Bu konumda bulunan arsa sahibinin kendi gücüne dayanarak arsası üzerine bina yapması olanaksızdır. Üstelik bina yapmak teknik ve uzmanlık gerektiren bir konudur.

         YASAL DÜZENLEMEDEKİ YERİ

 Her ne kadar yasalarda "Arsa karşılığı bina yapımı" başlığı altında bir düzenlemenin olmadığı iddia edilse de, Borçlar Kanununun 360/son maddesindeki "İş sahibinin taşınmazı üzerine bina yapılması" ifadesi, bu durumun yasalardaki yerini açık bir şekilde göstermektedir.

   Nasıl ki yapım işi Eser Sözleşmesinin bir türü ise ,arsa payı karşılığı bina yapımı da inşaat sözleşmesinin özel bir türüdür.Şu farkla ki,kat karşılığı sistemde iş bedeli olarak para yerine arsadan pay verilerek ödenmektedir.Adı ne olursa olsun bu sistemde,gerçek kişi veya tüzel kişi(Birden fazla kişinin,bir kişi olarak görülmesi) tarafından başkasına ait arsa üzerine bina yapımı üstlenilmekle ,hem arsa sahibi hem de yüklenici bazı haklara sahip olmakta ve yükümlülükler altına girmektedirler.Yapım sonucu maddi bir varlık yani Eser meydana getirildiğine göre,taraflar arasındaki ilişki de haliyle Borçlar Yasasında yer alan "Eser Sözleşmesi" kapsamında kalmaktadır. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulama ve biçimlenmiş yapısı itibariyle Borçlar hukuku sistematiği içerisinde genel nitelikli Eser Sözleşmesinden farklı bir yapıya sahiptir.Genel nitelikli eser sözleşmesi ve bu kapsamda inşaat anlaşması her iki tarafa da borç yükleyen bir anlaşma türüdür.Yüklenicinin edimi,eserin meydana getirilerek iş sahibine teslimi, iş sahibinin edimi de eserin bedelini ödemekten ibarettir.Eser sözleşmesi ile taşınmaz mal satışı söz verisi sözleşmesi(vaadi) iç içe bulunmaktadır.Bu hali ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi,hem eser meydana getirilmesi hem de taşınmaz mal payının satış söz verisi işlemlerini içerdiği için, yapısı itibariyle bir karma sözleşme niteliğindedir.

     Yargıtay Hukuk genel kurulunun "Arsa payı karşılığında bina yapımı karma bir akittir.Yapım işine Eser Sözleşmesi ve arsa intikali işine taşınmaz mal hükümleri uygulanır." maddesini paylaşmanın faydalı olacağını düşünüyorum.
 
    TARAFLAR
    
Genel Eser sözleşmesinde olduğu gibi,kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları da eserin bir bölümüne sahip olma koşuluyla onu meydana getirecek yüklenici ile yine eserin bir kısmının sahibi olacak arsa sahibidir. Arsa karşılığı inşaatta arsa sahibi aynı zamanda iş sahibidir. Arsa sahiplerinin birden fazla olması mümkündür. Eğer üzerine bina yapılacak arsa ortak veya birlikte mülkiyet niteliğinde ise,kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bu paydaşların tamamı tarafından imzalanması lazım. Çünkü paydaşların tümü arsa sahibi konumundadır.Yüklenici gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir. Birden fazla gerçek kişi veya tüzel kişinin kat karşılığı inşaatı üstlenmeleri mümkündür.Bu sayı fazlalığı sözleşmenin niteliğini etkilemez ve hepsi yüklenici statüsü kazanmış olur. İnşaatın sözleşme ve eklerine göre yapılıp teslim edilmesi yönünden hepsinin sorumlulukları söz konusudur. Sözleşmeyi imzalamış olanlardan birinin kendi ortakları ile düşmüş olduğu uyuşmazlık, arsa sahibi yönünden hiçbir önem taşımaz.O bakımdan, inşaatın yapılıp bitirilmesine kadar sözleşmeyi imzalamış olan tüm ortaklar taraf sıfatıyla sorumlu olurlar.

        İŞ BEDELİ HUSUSU
 
Bazı özel durumlarda iş sahibinin sermayesi olmayabilir. Bu durumda iş sahibi yükleniciye yaptığı iş karşılığında para değil kat,blok,daire,arsa gibi bedeller verir.Örneğin yüklenici arsayı sahibinden alıp arsa üzerine bir bina yapacaksa %30 unu arsa sahibine verir %70 ini kendine alır.20 dairelik bir bina yapacaksa bunun 6 tanesini arsa sahibine verir. Karşılıklı konuşma ve anlaşmayla kağıda dökülüp bir sözleşme yapılmış olur. Ya da belli bir kısmını para olarak da verebilir(200,000 TL+5 daire).Bu haliyle kat karşılığı inşaattaki bedel kesin olarak belirlenmektedir.Böyle bir bedel, götürü bedel niteliğinde olup, sözleşmede aksi öngörülmemişse bunun arttırılıp eksiltilmesi mümkün değildir.

      SÖZLEŞMENİN BİÇİMİ 

  Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem karma nitelikli hem de karşılıklı edimleri içeren bir anlaşma türüdür.Çünkü,yüklenici konumundaki taraf iş sahibine ait arsa üzerine bina yapmayı üstlenmekle eser meydana getirmektedir.Buna karşılık arsa sahibi de iş bedeli olarak para yerine yükleniciye üzerine bina yapılacak arsadan bir pay vermektedir.Başka bir deyimle,kendine ait taşınmazın belli payının mülkiyetini yükleniciye geçmesini sağlamaktadır.Bina yapımı yönünde taraflar arasındaki ilişki eser sözleşmesinde,taşınmaz malın bir kısmının mülkiyetinin geçirilmesi yönünden taraflar arasındaki ilişki ise taşınmaz mal satışından kaynaklanmaktadır.O nedenle,ortada hem eser yapımı hem de taşınmaz mal satışı söz konusudur.Yasalara göre taşınmaz mal satışının resmi şekilde yapılması zorunludur.Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı takdirde geçersiz olmakla birlikte,taraflar edimlerini yerine getirmiş ve teslim de yapılmışsa,bu halde anılan sözleşme geçerlilik kazanmış olur.Kat karşılığı yapım sözleşmesi resmi olarak yapılmadığı için geçersiz olsa bile,tarafların edimlerini yerine getirmiş olmaları halinde sözleşmede geçerlilik sağlanmış olacaktır.

       SÖZLEŞMENİN İÇERİĞİ 
      Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin,tarafların iradelerinin birleştiği hususlarla beklentilerine dayanak olan konuları içermesi gerekir.Sözleşmede tarafların uyuşmuş oldukları hususlara yer verilmiş olması,ileride doğacak olası uyuşmazlıkları da bünyesinde bulunduracağından,bu tür sözleşmenin düzenlenmesi sırasında en azından sözleşmenin ana konularına yer verilir.Ayrıca gerek anlaşmanın esası gerekse ikinci derecedeki konuların duraksamaya yer bırakmayacak biçimde anlaşılabilir ve açıklıkta olması da doğacaktır. Bu bağlamda

1. Tarafların konum ve statüleri,
2. Meydana getirilecek yapının genel ve teknik özellikleri,
3. Binanın bölüşüm şekilleri,
4. İşin bitim süresi,
5. Sözleşmeye aykırı davranma durumunda uygulanacak yaptırımlar 

gibi maddelerin yer verilmesi sözleşmede çekişmeleri en aza indirgeyecektir.